Viager à Ganges 34190
Prix réels, valeur occupée et rente juste à Ganges, calculés sur les 176 ventes de maisons et d'appartements enregistrées entre novembre 2022 et juin 2026.
Prix immobilier à Ganges
La moitié des ventes entre 1 060 €/m² et 1 640 €/m². Surface médiane 64 m², 3 pièces.
La moitié des ventes entre 1 620 €/m² et 2 750 €/m². Surface médiane 90 m², 4 pièces.
| Période de 12 mois | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| juil. 2025 – juin 2026 | 1 270 €/m²37 ventes | 1 940 €/m²10 ventes |
| juil. 2024 – juin 2025 | 1 390 €/m²29 ventes | 2 380 €/m²21 ventes |
| juil. 2023 – juin 2024 | 1 320 €/m²31 ventes | 2 170 €/m²10 ventes |
Prix bruts de chaque période (non corrigés de l'évolution du marché). Une médiane n'est affichée qu'à partir de 5 ventes.
Exemple de viager à Ganges
Prenons un appartement de 64 m², la surface médiane des ventes à Ganges. Au prix médian de 1 310 €/m², il vaut environ 84 000 € libre. Vendu en viager occupé par une femme de 80 ans :
Selon l'âge de la vendeuse
| Âge de la vendeuse | Valeur occupée | Rente juste /mois |
|---|---|---|
| 70 ansespérance 19,1 ans | 33 700 € | 115 € |
| 75 ansespérance 15,0 ans | 43 800 € | 187 € |
| 80 ansespérance 11,2 ans | 53 300 € | 297 € |
| 85 ansespérance 8,0 ans | 61 700 € | 474 € |
| 90 ansespérance 5,4 ans | 68 700 € | 768 € |
Bouquet de 30 % de la valeur occupée dans chaque cas. Hypothèses : valeur locative de 3,5 % par an, rente indexée de 2 % par an, taux d'actualisation de 3 %, tables de mortalité de l'INSEE. Un couple, un bien plus grand ou en meilleur état changent tout : chaque viager se calcule bien par bien.
Étiquettes énergie des logements vendus
Parmi les 83 logements vendus à Ganges dont le diagnostic de performance énergétique est connu, 4 % étaient classés F ou G (passoires thermiques) et 12 % A ou B.
Écart de prix au m² selon l'étiquette, dans tout le département (Hérault), par rapport aux logements classés D :
| A-B | C | D | E | F-G | |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | +28 % | +22 % | réf. | −21 % | −29 % |
| Appartements | +19 % | +18 % | réf. | −6 % | −10 % |
Médianes brutes, sans correction de la taille, de l'âge ou de l'emplacement des logements.
Viager dans les communes proches
D'où viennent ces chiffres
Les prix viennent des ventes réelles enregistrées par l'administration fiscale (base DVF) : uniquement des ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement, sans local commercial. Le prix médian est celui qui partage les ventes en deux moitiés ; il est ramené au niveau des 12 derniers mois grâce à l'évolution des prix du département.
En viager occupé, l'acheteur paie la valeur du bien moins la valeur de l'usage que garde le vendeur. Cette valeur occupée est partagée entre un bouquet, payé comptant, et une rente versée à vie. Pour vérifier une annonce précise, le simulateur compare le bien aux ventes les plus proches et calcule le rendement tous frais compris.